www.700488.com · 
当前位置:主页 > www.700488.com >
中金网研报精选:房地产十一月份行业数据跟踪
发布时间: 2020-01-28

  2019 年 1-11 月,商品房销售面积累计同比增长 0.2%,较 1-10 月增加 0.1 个百分点;销售金额累计同比增长 7.3%,较 1-10 月持平。11 月单月销售面积同比增长 1%,较上月下降 1 个百分点,增速连续 3 个月收窄;销售金额同比增长 7%,增速较上月减少 3 个百分点。销售稳中有升,符合我们之前的判断,我们认为销售稳定的原因以下两点:1)房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度,以价换量促回款;2)2019 年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间(2018 年 10 月、11 月、12 月商品房月销售额同比分别为 6%、9%、12%),四季度销售增速预计稳中有升。虽然三季度以来销售表现出较强的韧性,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。我们认为全年销售面积同比在-1%-0%,销售金额同比 6%-8%。

  四季度一、二线城市成交有望趋于稳定,三线降幅逐渐收窄。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,38 城 2019 年 1-11 月新房销量累计同比上涨 5.6%,比 1-10 月减少 0.6 个百分点,11 月单月同比增速为 0.5%,增速比 10 月减少 8.5 个百分点。分一二三线城市来看,同比方面,一二三线累计成交量同比涨跌幅分别为 12.3%/11.1%/-6.7%,单月成交量同比涨跌幅分别为19.7%/-5.5%/-4.5%,1-11 月一线累计成交增速回升,二线下降,三线降幅继续收窄。拉长到全年来看,一线城市在经历年初“小阳春”销售高增之后,三季度增速回落,二线城市增速较为稳定,三线成交一直处于下行通道,但连续三个月降幅收窄,好于预期,我们认为四季度一、二线成交趋于稳定,三线降幅逐渐收窄。

  截至 2019 年 11 月,一线城市中,上海去化周期最短,仅 5.3 个月,而深圳、广州和北京分别为 6.7 个月、8.1 个月和 15.0 个月。二线城市中,南宁、苏州和南京去化速度较快,去化周期分别为 4.9、5.2、6.1 个月,其余均在 10 个月以上。三四线城市普遍去化周期较长,其中泉州和蚌埠在 30 个月以上。由此可见,一二三线城市中,一线城市住宅去库存能力最强,二线城市次之,三四线城市最弱。无论在总量还是去化速度方面,目前一二、三四线城市的库存水平及去库存能力分化明显,库存消化压力主要在三四线城市集中。

  2019 年 1-11 月土地购置面积累计同比下降 14.2%,降幅相比 1-10 月收窄 2.1 个百分点;1-11 土地成交价款累计同比增速为-13.0%,降幅相比 1-10 月收窄 2.2 个百分点。11 月单月,土地购置面积同比增速为-1%,较 10 月份下降 1 个百分点。我们认为,土地成交持续回暖的原因是:1)土地市场的溢价率持续下行,11 月溢价水平由年内高点 23%下降到了 7%,在此背景下优质土地仍会获得开发商的青睐;2)近几个月销售表现出较强韧性,去化加速,房企出于补库存的考虑获取土地;3)去年基数较低。

  虽然近期融资环境边际略有改善,后续土地市场或随之好转,但结构性分化仍将持续。从100 个大中城市的土地数据来看,11 月份百城土地成交均价为 2570 元/平方米,成交土地溢价率为 7.32%,较上月增加 0.39 个百分点。分一二三线城市来看,住宅类用地土地成交均价分别为 6674/4346/2118 元/平方米,11 月一线%,较年内高点降低了 19 个百分点;二线城市土地溢价率最高为 9%,较高点降低 13 个百分点;三线城市土地溢价率下降最为显著,三线%。我们认为一二线城市的土地市场会明显好于三四线,上半年土地市场的低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。

  2019 年 1-11 月新开工面积累计同比增速为 8.6%,较 1-10 月回落 1.4 个百分点;施工面积累计同比增速 8.7%,较 1-10 月份回落 0.3 个百分点。新开工和施工的回落印证了我们上月的判断:新开工和施工的反弹不具备持续性,年内将继续回落。香港码会。一方面由于销售端存在压力,市场对销售预期下降,房企开工意愿有所减弱;另一方面,上半年拿地减少,土地储备不足将制约了新开工的进度,预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位,虽然 2019 年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的持续下降将持续影响施工,预计施工的修复也将低于预期。1-11 月竣工累计同比增速为-4.5%,较 1-10 月降幅收窄 1 个百分点,11 月单月增速为1.8%,竣工自三季度以来持续修复,明年预计继续复苏。

  2019 年 1-11 月份,全国房地产开发投资完成额 121265 亿元,同比增长 10.2%,增速较1-10 月下降 0.1 个百分点。其中,住宅投资 89232 亿元,同比增长 14.4%,增速回落 0.2 百分点。在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工走弱将导致四季度投资仍将继续放缓。我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为 8%-10%。

  2019 年 1-11 月份,房地产开发企业到位资金 160531 亿元,同比增长 7%,与 1-10 月份持平。其中,自筹资金 52511 亿元,同比上涨 3.7%,增速比 1-10 月份增加 0.4 个百分点;定金及预收款 54482 亿元,增长 10%,增速加快了 0.6 个百分点;国内贷款 23013 亿元,同比增速5.5%,相对 1-10 月份回落 2.4 个百分点,连续四个月回落;个人按揭贷款 24395 亿元,同比增速 13.9%,增速回落 0.2 个百分点。单月来看,国内贷款 11 月增速下滑 12 至-17%,自筹资金单月增速为 8%,较上月增加 7pct,定金及预收款和个人按揭增速分别为 15%、12%,较上月的变化分别增加+2pct、-7pct。从数据上看,在融资偏紧的环境下房企资金面仍承压,但随着融资环境边际改善,房企资金压力或得到一定的缓解。11 月 5 日央行公告开展 MLF 操作,中标利率下调 5BP 至 3.25%,MLF 下调有望带动 LPR 下降,5 年期长端利率有望随之下行,融资环境边际改善,预计后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。

  销售稳中有升,韧性较足,土地市场继续回暖但结构分化,开工及施工回落符合预期,竣工持续修复,投资缓步下行。预计后续随基数走低,销售增速仍将持续回升。我们维持全年新开工和投资都将持续趋势性下滑的判断。融资方面,MLF 下调将带动 LPR 下降,融资环境边际宽松,房企压力或得到缓解。我们预计 2019 年整体房价涨幅 1%;全年销售面积增速预计为-1%到-0%之间;销售金额同比增速 6%到 8%;投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为 8%-10%。

  我们继续看好地产板块的估值修复行情。从基本面上看,行业整体运行稳定,前期政策调控效果较好,“三稳”目标基本实现,政策环境边际改善;估值方面,板块估值仍处于历史低位,有较大的修复空间;基金仓位方面,公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,具备反弹空间。行业基本面平稳,政策边际改善,估值和仓位处于低位,以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产600048)(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城000671)(000671)。

  热门评论网友评论只代表同花顺网友的个人观点,不代表同花顺金融服务网观点。

  抗击疫情 银行保险机构在行动!发放应急贷款、捐赠防护物资 还为一线医务人员提供保险保障

  驰援武汉 上市公司在行动!国信证券捐款800万 美的捐赠火神山医院所需家电 还有24小时不停产的医疗企业……

  什么情况?中概股集体下挫 美股今年来首次周线G前景 Wedbush再度上调苹果目标价至400美元